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事件：
8月27日，证监会发布优化IPO、再融资新监管安排。其中，对于金融行业上市公司或者其他行业大市值上市公司的大额再融资，实施预沟通机制，关注融资必要性和发行时机；突出扶优限劣，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模...房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
点评：
限制再融资新规不包括房地产上市企业，高层对房地产行业的呵护态度突显。证监会周末发布重大政策调整，意欲活跃资本市场，提振投资者信心。其中对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损的上市公司再融资有所限制。而考虑到房地产上市公司中，目前存在破发、破净、经营业绩近几年持续亏损的比例较多；而前期出台的金融支持房地产16条政策，房企融资“三支箭”等政策，对于房企再融资是持支持的态度，因此本次证监会发布的优化再融资新规中，特别豁免对于房地产上市公司的限制。可以看出监管层对股市极力提振的同时，于房地产行业及房地产企业也作出充分考虑，高层对房地产市场及房企极为呵护，维持积极支持的态度不变。
2022年末，房地产金融十六条措施出台，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，支持房地产市场平稳健康发展，其中提到支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。今年8月初，人民银行在下半年工作会议上表示，下半年要支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金融16条”。房企融资“三支箭”政策，则分别从银行贷款、债券融资、股权融资三个层面支持房地产企业解决资金困难问题。而当前限制破发、破净、经营业绩持续亏损的上市公司再融资中也豁免了房地产上市企业，可见前期高层积极支持房企化解债务危机，放宽再融资政策的方向没有改变。
根据我们统计，当前申万房地产板块个股中，118家上市房企其中约56家处于破净状态（截止至2023年8月25日收盘），破净率为47%。根据2022年年报显示，118家上市房企中出现亏损的为35家，占比为29%。当前房地产板块整体估值水平处于历史底部区间，破净率接近一半，可以看出行情非常低迷。高层积极活跃资本市场，提振投资者信心；而一直以来房地产板块走强也对市场活跃度，提振人气及信心带来正面刺激作用。放宽房企再融资政策贯彻一致，高层维持积极支持房企化解债务危机，对于楼市、宏观经济及股市均带来正面影响，房地产板块估值修复值得期待。
投资策略：我们认为，近期持续楼市优化政策叠加出台，并且金九银十即将带来，购房者信心提振，楼市销售有望回暖，将带动房地产板块估值修复。中长期来看，房地产市场持续平稳发展，同时随着此轮房地产行业大规模洗牌出清后，行业将进入新的发展模式。剩下的经营稳健及优质房企将进一步抢占市场份额，获得后续持续健康发展空间，并且将能享受估值重估机遇，值得关注。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。
风险提示：（1）房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；（2）楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；（3）房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；（4）经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。
本文源自：券商研报精选
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