文/谢逸枫
首个落实“认房不认贷”的一线城市正式诞生。
(资料图)
2023年8月30日，广州官宣优化个人住房贷款中住房套数认定标准，确定居民家庭成员申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷”，意味着一线城市广州率先实行“认房不认贷”政策。
提醒大家注意，政策执行时点以《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)印发时间2023年8月18日为界。
提醒广州广大的购房者，政策的执行点为2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。
为何是广州打响一线城市“认房不认贷”“第一枪”？北上深还会远吗？“认房不认贷”对一线城市、二线城市房地产市场有什么影响，能否改变市场低迷趋势，实现楼市金九银十。
时隔一个月多之后，7月24日的认房不认贷政策，二线城市先行实施后，终于在一线城市广州率先落地。乐观地预计一线城市北京、上海、深圳即将跟进，二线城市长沙、福州同样会是紧随其后。
笔者认为，至于为何是广州打响“认房不认贷”“第一枪”，最根本的原因是北上广深四个一线城市中，广州商品房库存最高、去化周期最长、市场总体压力最大。其次是广州楼市销售、土地市场比北京、上海、深圳低迷，房企回款、地方卖的压力大。
最后是广州经济下行、房价下降压力大。一二手房价下跌的幅度比北京、上海、深圳大。以国家统计部门发布的7月房价为例，7月广州新房价格环比下降0.2%，二手房价格则环比下跌1%，跌幅为四个一线城市之首。
同时新房网签量、新增人口数据持续下降，根据克而瑞数据显示，7月广州新房网签环比同比“双降”。其中网签成交75.83万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.9%。统计数据显示，广州常住新增人口呈现下降趋势。
毫无疑问，广州第一个表态优化个人住房认定标准，率先执行认房不认贷政策是大势所为，理所当然。有助于托底房地产市场，稳定经济、财政收入。激活改善需求，缓解去库存压力，为楼市金纠九银十行情到来助力。
笔者认为，广州认房不认贷率先落实后，具有示范效应，意味着认房不认贷纳入政策工具箱，地方可以根据供需关系、城市需求结构等因素，随时调整认房不认贷政策。预计8月本周到9月初，北上深、长沙、福州会执行认房不认贷政策。
笔者认为，认房不认贷政策，直接利好类改善性住房需求人群。一类是本地换房的改善性住房需求人群。名下住房出售后，重新购住房的购房者，银行贷款时，可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降。
二类是在异地有购房改善、首次住房需求人群。在认定住房套数上，即使外地有房，只要在广州无房，银行贷款时，同样可按首套执行信贷政策，享受首付比例与房贷利率均出现大幅下降的优惠政策。
笔者认为，认房不认贷政策落地实施后，预计对稳房价、稳地价、稳预期，推动房地产市场企稳具有推波助澜的作用，短期内令低迷的楼市呈现复苏回升，量价上涨的趋势大大提高，最主要是有利楼市金九银十到来助力。
认房不认贷政策实施对二手房、新房的复苏回暖、去库存、力助金九银十具有非常重要的影响力。直接释放出潜在的本地改善性的需求，对销售刺激的作用。拉动异地购房人群的入市，带动这个观望改善性、首次住房需求积极入市。
笔者认为，一线、二线城市政策调整没有见顶，还有很多政策存在操作空间。首先是降低二套房首付比例和商业、公积金贷款与存量贷款利率。其次是调整普通住宅认定标准。再次是放开商住项目的限购、限售。
四是放松或取消限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限企、限户型、限面积的限制性措施。五是放松积分落户、人才引进门槛政策。六是减免税费，印花税、契税、增值税、转让税，个人、企业所得税等税费。
七是购买商品房、存量房转共有产权住房、保租房、公租房。八是出具体的政策，落实已出的保函换商品房预售款、四支利箭、房地产再融资、城市更新与棚改货币化、房票化安置一系列政策。
进入2022年以来，房地产政策一再“松绑”，由于力度、范围有限，主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”阶段，且多为三四线城市。一直被外界说的楼市供不应求的22个核心一二线城市，限购、限贷、限价等政策一直未有松动。
这22个城市分别是北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共18个二线城市。
7月10日-8月30日，国家、部委对于房地产政策导向已经非常明确，接下来一二线城市将会持续发力，未来房地产政策调整空间大。由于7月24日的四项政策，没有完全落实，加上之前的一系列政策没有全面落地，市场对此充满期待。
“认房又认贷”解绑，哪些城市还有空间？笔者统计发现，除长沙、福州、北京、上海、深圳外，目前实行认贷不认房政策的城市，分别为西安、厦门、成都、合肥、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海、南京、苏州、无锡、济南、佛山和郑州、广州十七个城市。
7月24日一表述，随后北京、深圳、广州、上海4个一线城市相继表态。7月30日，紧随北京、深圳之后，广州表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。
究竟什么叫“认房又认贷”，是指如果名下有房，再买房就算二套。特别需要注意的是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。
什么叫“认房不认贷”，指的是商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录，都是按照首套房的贷款比例、利率的标准执行，同时税费都是按照首套房的标准。
“认房”“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。最严格的认定标准就是“认房又认贷”，就是不仅要看购房家庭名下是否有房，还看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，算作二套房。
“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数。“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录(包括公积金贷款和商业贷款)来确定贷款比例。
8月28日，三部门的通知提出，认房不认贷政策作为政策工具，纳入一城一策工具箱，供城市自主选用。此项政策将使更多购房者能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。
若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。
而商业银行房贷利率从5.03%降至4.50%，直接下降0.53%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元，有效降低房贷、首付压力。
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